2013年颁布的“国五条”令二手房交易市场乌云密布，似乎20%的个人所得税率终于来临了，其实不然。1994年出台的《个人所得税法》就规定了“财产转让所得适用比例税率，税率为百分之二十”，并规定具体计算方法“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”
大家可能有两大疑问：第一，“财产原值”如何处理？第二，“合理费用”是否包括装修费？
一、房产原值
在二手房交易中，《个人所得税法》规定的“财产原值”其实就是当初的购房价格。我们假设如今的成交额为B，当初的购房价格为A，则需要缴纳的个税S1为(这里我们为简单起见，忽略其它影响不大的因素)：
S1=(B-A)x20%
但是实际操作过程中因为年代久远等原因，当初的购房价格往往只有购房者自己还记得，当地住建委都没有或遗失了原值档案，这时个税怎么算呢？根据规定，若无法查知当初购房价格，地方税务局将按照成交额的1%(最高不超过3%)进行核定征税，此时，需要缴纳的个税S2为：
S2=Bx1%
通过计算可知，B/A=20/19(B=1.053A)时，S1=S2
卖房人这里就会打算盘了：若S1S2，则会出现“丢失了原来的房屋原值凭证”(你懂的)的情况，于是按照S2公式纳税。
这里举例说明如何在二手房交易的个税缴纳方面“避重就轻”，若当初购房价格为100万，当二次交易成交额低于105.3万时，房主就应该拿出购房原值凭证。但是如今楼市每年都在涨，几年前100万的房子如今起码也能卖到150万了，所以此时若“丢失了原来的房屋原值凭证”，能省下不少个税呢。
看到这里，你或许明白了国务院出台“国五条”要求严格执行20%个税的原因了吧。
二、合理费用
实际上，按上述S1公式计算二手房个税时还需要增加一个“合理费用”的参数。根据税务部门的相关规定，“合理费用”是指纳税人能提供实际支付发票(发票付款人与房屋产权人一致)的房屋装修费、房贷利息、手续费以及公证费等。
二手房的20%个税政策的确需要扣除装修费用，但并不是无限制：公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房为房屋原值的10%。
然而很大部分房屋的装修都是由小装修队负责的，基本不会开发票
单是提供装修费的有效发票这项就够难为卖房人了，更别说还要来回跑银行和有关部门寻求房贷利息、手续费、公证费神马的证明了。实际执行时，“合理费用”几乎可以忽略不;当然啦，如果有这些证明的话，需要缴纳的个税是可以减少一部分的。
三、总结
综上所述，在忽略装修费等“合理费用”的情况下，若二手房的成交额超过了自己当初购房价格的1.053倍时，卖房人若“丢失了原来的房屋原值凭证”将少缴一部分个税。